Deux locaux commerciaux peuvent être situés dans un secteur comparable, afficher des caractéristiques proches et générer exactement le même loyer annuel.
Ils ne présentent pourtant pas nécessairement la même valeur.
Lorsqu’un local est occupé, l’analyse ne peut pas s’arrêter au montant inscrit sur le bail. Il faut également comprendre ce que le propriétaire conserve réellement de ce revenu, quelles dépenses restent à sa charge et quelles obligations contractuelles accompagnent l’actif.
C’est là que certaines clauses du bail commercial prennent une dimension directement économique.
Elles ne modifient pas seulement la relation entre bailleur et preneur. Elles peuvent aussi influencer la manière dont un investisseur apprécie le revenu, le risque et, finalement, la valeur des murs.
À loyer identique, deux murs commerciaux peuvent avoir une valeur différente
Imaginons deux locaux loués chacun 30 000 € par an.
À première vue, leur revenu locatif est identique.
Si l’on applique mécaniquement le même taux de capitalisation aux deux loyers, on pourrait donc aboutir à une valeur proche.
Mais ce raisonnement suppose que les 30 000 € présentent exactement les mêmes caractéristiques économiques.
Or ce n’est pas nécessairement le cas.
Dans un premier bail, le propriétaire peut supporter certaines charges importantes et plusieurs travaux sur l’immeuble.
Dans le second, la répartition contractuelle peut lui être plus favorable, dans les limites prévues par la réglementation.
Le montant du loyer est le même. Le revenu économique attaché à l’actif ne l’est pas forcément.
C’est précisément pour cette raison que l’analyse d’une expertise de murs commerciaux à Bordeaux ne peut pas se limiter à la dernière quittance de loyer.
Le loyer brut ne correspond pas toujours au revenu économique du propriétaire
Pour apprécier un actif commercial loué, le montant contractuel constitue naturellement une donnée importante.
Mais il doit être replacé dans l’économie générale du bail.
Certaines dépenses peuvent affecter directement ce que le propriétaire retire réellement de la détention du bien.
La taxe foncière
La taxe foncière représente parfois une charge importante sur un actif commercial.
Selon les conditions du bail et sous réserve des règles applicables, elle peut être supportée par le bailleur ou refacturée au preneur.
Deux locaux percevant le même loyer facial peuvent donc procurer des revenus différents au propriétaire selon le traitement prévu au contrat.
Les charges non récupérables
Le même raisonnement s’applique aux dépenses qui restent définitivement à la charge du bailleur.
Un rendement calculé uniquement en divisant le loyer brut par la valeur du bien peut masquer cette différence.
Plus les dépenses supportées par le propriétaire sont importantes, plus il devient nécessaire de distinguer le revenu affiché par le bail du revenu réellement attaché à l’investissement.
Les travaux restant à la charge du bailleur
La répartition des travaux peut également avoir une incidence importante.
Un actif nécessitant à court ou moyen terme des dépenses significatives supportées par le propriétaire ne présente pas exactement le même profil économique qu’un actif comparable dont la situation technique et contractuelle est différente.
L’analyse du bail doit donc être rapprochée de l’état réel de l’immeuble.
Une clause ne produit pas une décote automatique. Elle constitue un élément parmi d’autres qu’il faut traduire, lorsque cela est justifié, dans l’appréciation du risque et du revenu.
Toutes les charges ne peuvent pas être librement transférées au locataire
Il faut ici éviter une simplification fréquente : un bail commercial ne permet pas nécessairement de mettre toutes les dépenses à la charge du preneur.
L’article R.145-35 du Code de commerce exclut notamment de l’imputation au locataire certaines grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil, ainsi que certaines dépenses liées à la vétusté ou à la mise en conformité lorsqu’elles relèvent de ces grosses réparations. Il encadre également la répartition de plusieurs impôts, taxes et frais.
Cette règle est importante pour l’expertise.
Il ne suffit donc pas de lire dans un bail qu’une dépense est « à la charge du locataire ». Il faut examiner la nature de cette dépense, le contrat applicable et le cadre juridique correspondant.
L’expert immobilier n’a pas vocation à se substituer à l’avocat dans l’interprétation juridique d’une clause litigieuse. En revanche, il doit comprendre ses conséquences économiques lorsqu’elles influencent la valeur du bien.
Pourquoi ces clauses interviennent dans l'expertise de la valeur vénale
La valeur de murs commerciaux occupés dépend notamment de la capacité de l’actif à produire un revenu dans des conditions suffisamment lisibles et pérennes.
Cela conduit à distinguer plusieurs notions : le loyer contractuel effectivement payé, la valeur locative du local commercial observée ou appréciée sur le marché, les dépenses réellement supportées par le bailleur, la durée pendant laquelle la situation contractuelle actuelle peut raisonnablement perdurer, et les risques particuliers révélés par le bail ou par le bien.
Le taux de capitalisation n’est donc pas choisi indépendamment du revenu auquel il s’applique.
Une méthode de calcul peut être mathématiquement exacte tout en donnant une valeur discutable si le revenu utilisé n’a pas été correctement analysé.
Un exemple : même loyer, mais pas le même revenu pour le bailleur
Prenons deux locaux commerciaux générant chacun 30 000 € de loyers annuels.
Pour le premier, le bailleur conserve à sa charge plusieurs dépenses représentant, par hypothèse, 4 000 € par an.
Pour le second, les dépenses non récupérables ne représentent que 1 500 € par an.
Le loyer facial est identique.
Mais avant même de discuter du taux de capitalisation, l’expert constate déjà que les deux actifs ne procurent pas exactement le même revenu économique au propriétaire.
Il serait donc imprudent de raisonner uniquement : 30 000 € de loyer, multiplié par le même taux, égale la même valeur.
La différence peut également venir de travaux futurs, de la situation technique du bien, du profil du locataire ou des conditions du bail.
L’arbitrage ne consiste pas à appliquer une décote forfaitaire à telle ou telle clause. Il consiste à déterminer si cette clause produit réellement une conséquence économique mesurable pour l’actif étudié.
La destination et les autres clauses du bail restent également à examiner
La répartition des charges et travaux ne constitue qu’une partie de l’analyse du bail.
La destination des lieux, certaines obligations particulières des parties, les conditions de révision du loyer ou encore les possibilités d’utilisation du local peuvent également intervenir.
L’article L.145-33 du Code de commerce retient d’ailleurs, pour la détermination de la valeur locative d’un bail renouvelé ou révisé, cinq catégories de critères : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix pratiqués dans le voisinage.
Ces critères concernent directement la valeur locative. Leur analyse peut ensuite avoir des conséquences sur l’appréciation économique des murs lorsque le revenu locatif constitue l’une des composantes de leur valorisation.
Il faut donc éviter de confondre deux raisonnements : déterminer la valeur locative du local, d’une part, apprécier la valeur vénale des murs, d’autre part.
Ils sont liés, mais ils ne répondent pas exactement à la même question, ce que développe notre analyse de la valeur locative du local commercial.
L'expert ne valorise donc pas seulement un loyer
Lorsqu’un local commercial est occupé, le bail fait partie des documents essentiels de l’expertise.
Le montant du loyer est une donnée.
Sa qualité, sa pérennité et les obligations qui lui sont attachées doivent ensuite être analysées.
C’est cette lecture qui permet de comprendre pourquoi deux actifs générant apparemment le même revenu peuvent être appréciés différemment.
L’objectif n’est pas de considérer qu’une clause favorable ou défavorable produit automatiquement un pourcentage de hausse ou de baisse.
Il est de déterminer si elle modifie réellement le revenu, le risque ou l’attractivité de l’actif, puis d’intégrer cette conséquence dans un raisonnement de valeur cohérent et démontrable.
QUESTIONS FRÉQUENTES
Questions fréquentes ?
Un bail commercial atypique entraîne-t-il automatiquement une décote sur la valeur des murs ?
Qui paie la taxe foncière dans un bail commercial ?
Peut-on mettre toutes les charges à la charge du locataire dans un bail commercial ?
Pourquoi deux locaux loués au même prix peuvent-ils avoir une valeur différente ?
La destination des lieux prévue au bail a-t-elle une incidence sur la valeur des murs ?
Faut-il consulter un avocat en plus de l'expert immobilier pour analyser un bail commercial ?
Fabrice MONSEAU - Expert immobilier agréé CNE
Basé à Bordeaux mais mobile sur toute la France, j’accompagne les professionnels du droit avec un rapport complet, structuré et juridiquement robuste.
