Il y a quelques semaines, je suis intervenu sur deux terrains situés dans la même commune de la métropole bordelaise.
Même environnement général. Même surface approximative. Même qualification administrative : “terrain constructible”.
Et pourtant, après analyse, l’écart de valeur entre les deux dépassait 100 000 euros.
Pour les propriétaires, cette différence semblait incompréhensible.
Les deux terrains étaient pourtant “constructibles”.
C’est précisément le problème de cette notion.
Dans l’esprit de beaucoup de personnes, un terrain constructible possède automatiquement une forte valeur. En expertise, la réalité est beaucoup plus nuancée.
Deux terrains peuvent être officiellement constructibles tout en présentant des potentiels économiques très différents.
Le mot “constructible” cache souvent des réalités très différentes
Dans le dossier étudié, le premier terrain permettait une implantation relativement simple. L’accès était cohérent, l’emprise confortable, les raccordements faciles et l’environnement lisible pour un acquéreur.
Le second terrain présentait au contraire plusieurs contraintes cumulées. Le recul obligatoire réduisait fortement la zone réellement exploitable. L’accès était plus étroit, la pente imposait des adaptations techniques et les coûts de raccordement étaient nettement plus importants.
Dans certaines zones de Gironde, des éléments comme le retrait-gonflement des argiles, certaines contraintes hydrauliques ou des servitudes peuvent également modifier fortement le coût futur du projet.
Sur le plan administratif, les deux terrains restaient pourtant “constructibles”.
Mais économiquement, leur potentiel n’était pas comparable.
La valeur d’un terrain dépend rarement uniquement du fait de pouvoir construire.
Elle dépend surtout de ce qu’il est réellement possible de construire, dans quelles conditions, avec quelles contraintes et avec quelle cohérence économique.
C’est souvent là que les écarts apparaissent.
Deux terrains de surface identique peuvent produire des projets très différents simplement à cause des règles d’emprise, des reculs imposés, de la configuration, de la pente ou encore de l’orientation.
Un terrain peut sembler intéressant en superficie brute tout en devenant beaucoup moins performant une fois les contraintes appliquées.
L’environnement immédiat reste déterminant
Le terrain lui-même ne suffit jamais.
L’environnement influence fortement la lecture économique d’un foncier. La circulation, le vis-à-vis, le voisinage, la qualité de l’accès, la cohérence du secteur ou certaines nuisances peuvent produire de véritables décotes.
Dans un marché devenu plus sélectif, des contraintes qui étaient parfois tolérées il y a quelques années deviennent aujourd’hui beaucoup plus pénalisantes.
Pourquoi ces écarts de valeur sont souvent mal compris
Le problème vient souvent du fait que les comparaisons sont faites trop rapidement.
Deux terrains proches géographiquement sont spontanément considérés comme équivalents.
Or en expertise immobilière en valeur vénale, certaines différences discrètes peuvent modifier profondément le potentiel réel du terrain, le coût futur du projet, l’intérêt des acquéreurs ou encore la rentabilité globale de l’opération.
Le terrain n’est pas seulement analysé comme une surface. Il est analysé comme un potentiel économique réel.
Un marché foncier devenu beaucoup plus technique
Le marché du terrain est aujourd’hui plus complexe qu’il y a quelques années.
Les contraintes réglementaires, les coûts de construction, la sensibilité des acquéreurs et les exigences techniques rendent l’analyse beaucoup plus fine.
C’est pour cette raison que deux terrains pourtant “constructibles” peuvent produire des valeurs très différentes sans qu’aucune des deux ne soit incohérente.
L’expertise d’un terrain constructible à Bordeaux suppose donc une lecture beaucoup plus large que la seule notion administrative de constructibilité.
En matière foncière, la valeur dépend moins de ce qu’un terrain est “sur le papier” que de ce qu’il permet réellement de faire dans de bonnes conditions économiques.
Pour aller plus loin, voir aussi : comment calculer la valeur vénale.
Fabrice MONSEAU - Expert immobilier agréé CNE
Basé à Bordeaux mais mobile sur toute la France, j’accompagne les professionnels du droit avec un rapport complet, structuré et juridiquement robuste.
